内容摘要：联合开发房产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其定义特点、联合开发的组织方法、怎么样确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键字：联合开发房产定义特点组织方法有效性

对于房产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即便是神通广大的房产商，也常常面临拥有土地用权但缺少资金或资金充足但没土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了很多房产项目，对房地业的进步功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，总是标的数额巨大，案情错综复杂（比如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占非常大比率）。因此，怎么样界定联合开发的性质，怎么样确保联合开发行为的合法有效，怎么样从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房产业内人事和从事房产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这类问题做了点考虑，现呈现给各位方家，期望能起到抛砖引玉之效。
1、 联合开发房产行为的法律性质和特点：
所谓联合开发房产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房地产等项目，共担风险，共享收益的房产开发方法。提供土地用权的一方，大家称之为供地方；另一方则是从事房产开发经营的房产开发企业，大家称之为建筑方。这种意义上的联合开发房产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房产项都可以纳入联合开发房产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方一同出资；不限于进行房产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从定义的界定大家不难发现联合开发房产是《民法通则》规定的法人联营，具备如下特点：
（一）、主体特定性。体目前联合开发双方中需要有一方以上拥有房产开发资质。《房产开发营运管理条例》对设立房产开发企业限定了较高条件：设立房产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当拥有下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房产专业、建筑工程专业的专职技术职员，２名以上持有资格证书的专职会计职员。省、自治区、直辖市人民政府可以参考当地方的实质状况，对设立房产开发企业的注册资本和专业技术职员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该范围的公司拥有相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有不少联合开发行为就是由于违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。譬如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是不是盈利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。依据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条约是联营合同的“保底条约”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并不是指在开发的任何环节双方当事人都需要均等的付出和收益。譬如说，在项目的建设工程中，不拥有房产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。第一是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细剖析）；第二是联合体与政府主观部门的关系，开发房产的每个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都不能离开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只须如此联合开发行为才能获得法律的认同。因为没做好联合开发的审批工作而致使某一方的权利遭到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训很惨痛。第三是联合体与其他单位或个人的关系，包含与建筑承包商、拆迁安置职员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
2、选择适合的合作方法是顺利进行联合开发的组织保障。
依据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房产可以采取三种方法：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房产管理法）第二十七条规定：“依法获得的土地用权，可以根据本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房产”。该条对以土地用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目企业的名义进行开发，双方根据出资比率承担风险、获得收益。以项目公司方法开发的优点是责任明确、相对而言可以降低纠纷发生的概率。同时其不足之处也不少：譬如组建项目公司需要肯定的时间，成立规范的管理机构，成本较高且容易错过商业机会；再譬如以土地用权出资需要办理土地用权转移手续，而当土地用权是划拨获得时这一手续就没办法办成；更要紧的是项目企业的收益只能在交纳所得税将来上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不划算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干职员组成联合管理机构，实践中有些叫“联建办公室”，有些称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事情作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目企业的最高不同在于它仅作为内部机构，并不是独立民事主体，不具备缔结合同等民事权利能力，也不可以对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院需要支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那样简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最后后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这样的情况，联合开发双方需要对联合管理机构的法律地位有明确的认识，并且注意防止对外用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 根据合同的约定各自独立履行义务。这种方法主要用于相对简单的项目。
上述第２、３种方法（统称非法人型联营）中，除去合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是不是对因项目产生的所有责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种看法对此持一定态度，理由是联合开发的项目最后由双方一同收益，本着权利义务对等的原则双方应付任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不可以产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，根据这种看法，法院只须能认定该欠款是因联和开发项目产生，就能判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者觉得，对此问题不可以以偏概全，应做具体剖析。假如联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。假如联合开发合同没约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房产合同是一种无名合同，当事每人约定的内容不同，合同的性质就会不同。假如合同重在双方约定出资，即一方提供土地用权，另一方出资金，双方在项目完成后，一同供应，一同供应，一同推荐利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；假如合同重在建筑方为供地方完成肯定的建设工作，且进行建筑物与土地用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
2、 签定完备的联合开发合同是防止纠纷的重点。
联合开发房产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，因为现在国内相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都非常长，后果很难预测。因此，签订联合开发合同必须要小心。结合实践经验，笔者觉得以下几个方面特别应当看重：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方法、时间、地址做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。推荐使用附件、附图等方法作出具体描述。供地方应提供土地用权的地方、面积、用年限、用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应付资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房地产的面积、地方作出明确约定。联合开发的最后目的是获得收益，一般以分配房地产的方法体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房地产的价值与所处的地方有非常大关系，虽然在同一项目中，地方的差异总是致使价值不同。有的联合开发合同仅仅简单地约定了分配比率，而对具体地方只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，因为规划变更等缘由也总是出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，怎么样处置，也应事先作出约定。
（三）、看重约定违约责任。房产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当可以起到督促当事每人善意履行义务，而且也可以保证项目顺利进行。譬如，假如供地方没按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺少响应的违约条约，不但会导致供地方没重压，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的紧急质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而假如约定了明确违约责任，譬如迟延一天，相应降低若干平米的房地产分配，迟延超越若干天，他们可以杰出合同，并支付肯定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不可以借联合开发房产项目之明，而行借贷之实。比如某联合开发房产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由他们在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。依据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房产合同因为需要办理有关手续，总是效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处置方法。
4、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方法（即不组建项目公司）联合开发房产，双方应当一同获得政府部门对土地用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以使用一同列名的方法，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名字一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名字，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名字。行政审批的操作过程是不是健全，是司法实践中衡量联合开发是不是有效的重点。
（完）
参考书目：
１、《民法学》郑立王做堂北京大学出版社
２、《房产开发法律实务》朱树英法律出版社
３、《房产合同实务》符启林邵挺杰人法律出版社
４、《房产法》符启林法律出版社
５、《民商法律总则理解适用与案例评析》高言田土永人民法院出版社
６、《房产案件新问题与判解研究》马原人民法院出版社